皆様の資産は大丈夫!!?不動産市況の最新状況

50代を超える世代の方々は、定年後の生活が目の前。
65歳からもらえる年金で何とか老後の生活を乗り切りたい。でも色々費用もかかりそうだし、やりたいこともある。

日本人のサラリーマンが所有している資産。
その代表格が自宅を中心とした不動産ではないでしょうか。

自己資産を上手く活用して、年金+αで老後生活を楽しめれば良いですね。
では今の不動産市況はどうなのか?今回は様々な不動産系のシンクタンクの意見をまとめてみました。

人口減少と住宅価格の関係

ニッセイ基礎研究所の調査によると、デベロッパーや機関投資家等、不動産の専門家を対象に今後の不動産市況の推移を訪ねたところ、「2019年迄にピークを迎えると考える人が7割で、今後、公示価格や不動産価格が大幅に上昇することは考えにくい。」とのこと。
ただ、不動産市況を見極めるポイントである「経済動向」「金利」「人口」を考えると、「実質GDP成長率は短中期的には1%程度を維持し、金利も大きなマイナス要因はないため、すぐにでも大きなマイナスに転じることはなさそうとのことです。
 
ここで確実に減少が予想されるのが「人口」。
国土交通省「地価公示」データと総務省「人口推計」を掛け合わせると、人口が増加するエリアは地価が上昇としており、人口が減少するエリアは地価が下落していることがわかります。
将来の見通しが立てやすい「人口」は、将来の地価を判断する上で不可欠な情報と言えます。
 
国立社会保障・人口問題研究所が発表した「日本の地域別将来推計人口(2018年推計)」によると、今後の政令指定都市で人口増加が見込めるのは(東京都を除く)、さいたま市、川崎市、福岡市くらい。
関西圏の政令指定都市は京都市、大阪市、神戸市、堺市とも、減少が見込まれており、2045年には、どの都市も10%以上減少するそうです。
 
人口の減少するエリアでは、不動産価格(住宅価格)の2極化が進んでおり、好況の現在でも、「価格の高い土地」、「駅から近い土地」の価格はどんどん上昇し、そうでないエリアの土地はあまり上昇していません。
これらを考えると、日本全体として不動産価格が今後、大きく上昇することはなく、上昇するところと下落するところの二極化の進展が予想されます。

郊外エリアでは明暗がクッキリと

不動産経済研研究所によると、現在、好調に見えるマンション販売。
価格がどんどんあがり、郊外エリアでも中々手が出ない現状ですが、その実、マンション価格を押し上げる原因は施工費、施工費の上昇により郊外では、立地に見合った価格での物件の供給が難しくなっているようです。

このようなこともあり、2015年以降、現在まで、首都圏エリアでは新築マンション価格が穏やかに上昇する一方、近畿圏ではわずかに下落となっています。
それにより、特に投資用マンションでは首都圏物件の利回りが低下する中で、関西圏(特に大阪市内)に投資する人が増えているようです。
 
戸建住宅の市況はどうでしょうか?
日本不動産研究所によると、首都圏で地価が下がっているエリアの特長は、「郊外部の傾斜地に建てられた戸建て住宅地で、駅から徒歩15分以上離れたエリア」及び「農村・漁村・山村がそのまま住宅地に転用されたエリア」だそう。
これらのエリアに共通している条件が、宅地に面した道幅が狭く、区画の条件が悪いということだそうです。
ただ、関西圏では大阪市内中心部(高層マンション)、アクセスの良い西宮北口、JR摩耶駅周辺、マンション用地の少ない京都市中心部が人気を維持。

要は、中心部に人口が集まる都市のスポンジ化によって衰退するエリアが現れてきており、人々のライフスタイルや志向の変化に伴い住宅ニーズに変化がみられるようになってきているのでしょう。

老後のために自身の所有不動産をどう活かすか

自身の所有不動産を老後のために活かす。
今まで一生懸命働いて築いた財産、家族を育んだ住居、ご自宅には愛着があり中々処分は難しいもの。

でも、資産は現金化できて初めて「資産」と呼べるのではないでしょうか。
まず大前提は、持ち家がそもそも売れるかどうかを確認すること。

自宅と自身の身体状況を考え、
・自宅が駅から遠い、都心部の通勤圏から離れた最寄り駅、いわゆる新興住宅街で買い物や通院するのに車が必要、
・2階建で階段の上り下りが辛くなってきた、車の運転に不安を覚えるようになってきた、
という方は周辺の仲介事業者に自宅の売買価格の見込とエリアの人気度をお訪ねになっては如何でしょう?

特にバブル期に建てられた郊外の新興住宅では、買い手がつかずに売るに売れないケースも増えています。ご自身の自宅エリアがこういうエリアであれば、売れる時に早く売るのが良いのではないでしょうか。

例えば、大阪市内では新築に近いユニバーサルデザインの賃貸マンションでも、40㎡程度で家賃は10万円をきる場合もあります。夫婦二人で40㎡なら十分ですし、お子さんやお孫さんの近くに居住出来るかもしれません。

住み替えの場合、ご自身のライフデザインをよく考えに合わせ、問題を先送りにせず信頼できる事業者に相談しながら早め早めに対処することをお勧めします。

この記事のライターをご紹介

荒牧誠也 (アラマキセイヤ)

コラムサイト穂の花編集長

株式会社アットウィル 代表取締役
1964年 大阪府大阪市生まれ
1988年 関西電力㈱入社。介護事業子会社 ㈱かんでんジョイライフや医療関係子会社 ㈱かんでん在宅医療サービスの設立や運営に従事。関西電力グループのメデイカル・ヘルスケア事業の企画業務や㈱京阪ライフサポートのM&Aに従事後退職。
2017年 関西電力㈱を退社。㈱ベイシスのソーシャルビジネス事業部長に就任。同時に㈱かんでんジヨイライフ時代の仲間と㈱アットウィルを設立し代表取締役に就任。

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